マンション【売却】査定｜どこがいい？儲かった訳と税金対策
マンションの売却に際して査定する不動産会社はどこがいい？居住用物件を売ると意外と儲かった理由、税金の対策についても解説します。
- マンション「売却」査定
- どこがいい？
- 意外と儲かった理由
- 売却益の税金の対策
1.マンション「売却」査定
一般に、マンションを売却する際には、不動産会社の「マンション査定サイト」を利用します。
ネットで簡単に無料で申し込みができて、複数の不動産会社の査定価格を確認できます。
これにより、より高く売却できる不動産会社を短期間で探す事ができます。
一方で、ご自宅の「物件情報」が、複数の不動産会社に出回るというデメリットもあります。
具体的には、担当者が物件確認の為に訪問しますので、複数の不動産会社からアポイントの電話が来る事になります。
早く売却したい方にとっては、どんどん見に来て欲しい事ですが、とりあえず査定価格だけ知りたい方にとっては、少し煩わしい事になります。
このような場合は、後に詳しく説明します「AI無料査定」なら、人の手を介さずネット上で査定が可能なのでオススメです。
以下、「無料査定サイト」の注意点、査定・売却の流れ、マンション売却の基礎知識について説明します。
- 無料査定サイトの注意点
- 査定・売却の流れ
- マンション売却の基礎知識
1-1.無料査定サイトの注意点
マンション売却の「無料査定サイト」について、利用する際の注意点について説明します。
不動産会社が「無料査定サイト」より得た「お客様情報」と「物件情報」は、その会社内と関連会社に情報共有され、営業活動に活用される点を知った上でご利用下さい。
先に記載しました通り、早く売却したい方にとっては、どんどん物件情報を出して、高く売りたいものです。
一方で、とりあえず査定価格だけの方や、まだ売却を決めていない方にとっては、非常に煩わしい事です。
会社によって情報の活用内容が異なりますので、「無料査定サイト」を利用する際に「同意」を求められる「個人情報の扱いについて」の中の「利用目的」の項目だけは、読むようにしましょう。
「個人情報の扱いについて」の「利用目的」に書かれている内容は、会社により異なりますが、概ね以下の通りです。
- 契約・取引の準備・交渉・締結・履行
- 連絡・情報提供等の営業活動
- 顧客・市場調査、商品開発等
- 同意を得て第三者に個人情報を提供
1-1-1.契約・取引の準備・交渉・締結・履行
不動産会社が、契約・取引の準備・交渉・締結・履行などの各行為を行う為に個人情報を利用します。
1-1-2.連絡・情報提供等の営業活動
不動産会社が、お客様への連絡や情報提供など、営業活動を行う為に個人情報を利用します。
1-1-3.顧客・市場調査、商品開発等
不動産会社が、顧客・市場調査、商品開発などを行う為に個人情報を利用します。
1-1-4.同意を得て第三者に個人情報を提供
以上の利用目的を達成するために、お客様の同意を得て、又は法令に基づいて、第三者に対して個人情報を提供します。
例えば、データ分析の為に、リサーチ会社に個人情報を提供します。
個人情報の利用目的は、概ね以上の通りです。
記載している全ての行為に利用するわけではなく、予防的に考えられる内容を載せているものと思われます。
1-2.査定・売却の流れ
マンションの売却に際して、無料の査定から買取の成立、入金までの流れについて説明します。
- 無料査定フォームの記入
- 査定・買取価格の提示
- 買取成立・契約・入金
1-2-1.無料査定フォームの記入
先ずは不動産会社の公式サイトにある「無料査定フォーム」を探し、記入・送信します。
備考欄のご記入方法
備考（物件の詳細情報など）の欄は詳しくご記入頂く事で、より正確な査定が可能になります
例えば
「雨漏りがする」
「ボイラー故障」
「3年間空き家」
など
1-2-2.査定・買取価格の提示
物件情報を基に査定が行われ、買取価格が提示されます。
1-2-3.買取成立・契約・入金
買取価格にご納得を頂きましたら、買取成立・契約締結・入金の流れになります。
1-2-4.期間
「買取」の場合、最短で7日間など、素早い対応が可能です。
一方、「仲介」の場合は、3ヶ月～6ヶ月程度、長期的に構える必要があります。
以上、マンションの売却に際して、物件の無料査定から、買取成立・入金までの流れ、期間について説明しました。
1-3.マンション売却の基礎知識
マンションの売買に際して、基礎知識として知っておくべきことについて説明します。
1-3-1.不動産とは
土地、及びその定着物を不動産といいます。
定着物とは、建物やマンションの他、立ち木・橋・石垣などがあり、不動産の売買の対象は、土地と定着物を含みます。
1-3-2.売却とは
不動産を「売却」する手段として、「買取」と「仲介」による方法に分かれます。
1-3-3.買取とは
買取とは、不動産会社が物件を買取、自社でリフォームなどを施して運用（賃貸など）や再販（転売）を行います。
再販の場合、買取価格＋リフォーム費用に対して、10％～20％程度の利益を乗せて販売しています。
買取なら、仲介よりも素早く売却する事ができて、「仲介手数料」が不要、「契約不適合責任」は免責、「ローン特約」も不要です。
仲介手数料とは
仲介による売却の際に発生する手数料です。
金額は、物件売買価格の3％＋6万円（税別）となります。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、不動産売却時に、売主が買主に対して不備・不良の責任を負う事をいいます。
従い、一般的には、仲介による売却の場合には契約不適合責任が発生して、買取の場合は発生しません。
最終的には契約書でご確認下さい。
ローン特約とは
ローン特約とは、買主がローンを受けられない場合に、売買契約を解除できる事をいいます。
買取の場合は発生しません。
1-3-4.仲介とは
仲介とは、不動産会社が、売主と買主を仲介して、物件の売買を成立させる事をいいます。
従い、不動産会社に対しては、上記で説明した仲介手数料が発生して、買主に対しては、契約不適合責任が発生、ローン特約も有効となります。
一方で、買取よりも仲介の方が、高く売れる可能性があります。
以上、マンションの売買に関する基礎知識として知っておくべきことを説明しました。
2.どこがいい？
マンションの無料査定や売却するなら「どこがいい？」について解説します。
物件の状態（マンションor戸建て、訳あり・事故物件など）に分けて、複数の不動産会社を紹介します。
2-1.訳あり物件の場合
訳あり物件とは、そのままでは売れないので、物件をリフォームしたり、法律的問題を解決しないと、売買できないような物件を言います。
コストと時間がかかるので、一般的な不動産会社では、売買を断るような物件です。
- 空き家
- 共有持分
- 再建築不可物件
- 事故物件
- 借地・底地
- 未接道
- 不整形地
- 旗竿地
- 狭小地
- 違法物件
- 古アパート
- 相続や権利関係
その一方で、独自の物件再生と運用により、他社が断るような訳あり物件・トラブル物件も、高額買取を行う不動産会社がありますので、紹介します。
2-1-1.訳あり物件買取プロ
訳あり物件買取プロでは、独自の物件再生と運用により、他社が断るような訳あり物件・トラブル物件も、高額買取が可能です。
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更に、不動産の買取の場合、仲介による売却と異なり、仲介手数料【物件売買価格の3％＋6万円（税別）】が不要です。
又、契約不適合責任（不動産売却時に売主が買主に対して不備・不良の責任を負う）は免責となります。
日本全国の不動産物件が対象になります。
今まで、売りたいけど売却できなかった一軒家や戸建て、更に共有持分や事故物件なども、売買が可能です。
訳あり物件を買取できる理由は、運営会社の株式会社 Alba Link（アルバリンク）が、訳あり物件を専門に買い取り、物件の再生と運用ノウハウが蓄積されている点にあります。
従い、どんなに古くてトラブルのある物件でも蘇らせ、法的問題も解決して市場に出し、あるいは自社で保有して運用するケースも多いそうです。
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2-2.事故物件の場合
事故物件とは、事件や事故が発生した物件の事で、そのままでは売れないので、特殊清掃やリフォームを行い、告知義務も発生します。
一般的に物件の価値は下がり、収益物件の場合は家賃収入も大幅にダウンします。
しかし、近年では事故物件にもニーズがあり、事故物件を専門に高価買取する不動産会社がありますので紹介します。
2-2-1.成仏不動産
成仏不動産の「正しい買取」では、事故物件を専門に全国対応で高価買取しています。
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3.意外と儲かった理由
マンションを売却すると、意外と儲かった（売却益が出た）状態になりやすいので、売る前から節税対策が必要です。
意外と儲かった状態になる理由は、以下の4点が挙げられます。
①税務上の売却益の計算方法が、利益を出しやすい算出方法になっています。
②売却益が出たとしても、居住用マンションなら、最大3,000万円の控除があります。
③鉄筋コンクリート構造であるマンションは、資産価値が下がりにくく、ある程度の築年数が経っていても、高く売れます。
④そもそも、マンションの建設当初から、「地価の安定した場所」「将来の高騰を見込んだ場所」を選んで建設しています。
以下、詳しく解説して参ります。
- 売却益の計算方法
- 最大3,000万円の控除
- マンションの資産価値
- マンション価格と地価
3-1.売却益の計算方法
訳あり物件とは、そのままでは売れないので、物件をリフォームしたり、法律的問題を解決しないと、売買できないような物件を言います。
コストと時間がかかるので、一般的な不動産会社では、売買を断るような物件です。
その一方で、独自の物件再生と運用により、他社が断るような訳あり物件・トラブル物件も、高額買取を行う不動産会社がありますので、紹介します。
3-1-1.取得費用
取得費用は、不動産の「購入価格」と、取得時に発生した「諸費用」の合計から、減価償却費を差し引いた金額です。
取得費用＝購入価格＋取得時の諸費用－減価償却費
相続した不動産など、購入価格が不明の場合は、譲渡価額（売却価格）の5%を概算取得費とすることができます。
3-1-2.減価償却費
減価償却費は、建物部分に対して発生しますので、土地の費用は除外して計算する必要があります。
マンションの減価償却費の計算方法は、以下の通りです。
減価償却費＝建物部分の購入価格×0.9×償却率（マンションは0.015）×築年数
3-1-3.譲渡所得（売却益）
減価償却費・取得費用がわかると、譲渡所得（売却益）も算出できます。
譲渡所得（売却益）＝譲渡価格（売却価格）－取得費用－譲渡費用（売却にかかった経費）
計算例 新築マンションを3,000万円（建物部分は2,500万円）諸費用50万円で購入 築年数10年で2,800万円・諸費用30万円で売却 この場合の譲渡所得の計算方法
減価償却費 2,500万円×0.9×0.015×10年＝337万円
取得費用 3,000万円＋50万円－337万円＝2,713万円
譲渡所得（売却益） 1,800万円－1,460万円－300万円＝40万円
このように、購入価格よりも安く売ったとしても、譲渡所得（売却益）が発生する場合があります。
3-1-4.譲渡所得税
譲渡所得（売却益）がわかると、譲渡所得税も算出できます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率
具体的な税金の種類と税率、特別控除・軽減税率とそれぞれの要件については、次の「項番4.税金の対策」にて詳しく解説します。
3-2.最大3,000万円の控除
居住用不動産を売却した際の譲渡所得（売却益）は、最大3,000万円の特別控除が認められています。
摘要要件は、項番.4-2-1.「3,000万円特別控除」をご確認下さい。
3-3.マンションの資産価値
マンションの資産価値が、不動産の中でも優れている理由を説明します。
3-3-1.耐用年数が長い
鉄骨鉄筋コンクリート造、又は鉄筋コンクリート造であるマンションは、耐用年数が70年と、建物構造の中では一番長く、償却率は年当たり0.015％と、建物構造の中では一番低くなってます。
その為、他の不動産に比べて、資産価値が落ちにくく、逆に上昇する場合もあります。
3-3-2.条件による価値
更にマンションの場合、「立地条件」「間取り」「日当たり」「眺め」などが好条件の場合、相場以上の資産価値になる可能性があります。
3-4.マンション価格と地価
一般に、地価が安定、又は上昇しているエリアのマンションは、高値で売買される傾向にあります。
地価が安定、又は上昇しているエリアは、東京・大阪の大都市に集中しますが、地方都市においても、人気の札幌市の近郊や福岡市の近郊なども上昇傾向です。
地価には、「公示地価」「基準地価」「路線価」があり、ネットで簡単に見る事ができます。
4.売却益の税金の対策
マンションの売却に際して、発生する税金の種類、節税の方法、特別控除や軽減税率の摘要要件について解説します。
4-1.税金の種類
マンションを売却した際に発生する税金は、以下の４種類です。
- 印紙税（売買契約）
- 登録免許税（登記）
- 譲渡所得税（所得税）
- 譲渡所得税（住民税）
それぞれ詳しく説明します。
4-1-1.印紙税（売買契約）
印紙税は、売買契約書に添付する印紙代なので、売却益の有無に関わらず発生します。
物件の売却価格によって、2,000円～2万円の印紙税が発生します。
4-1-2.登録免許税（登記）
登録免許税は、売買契約を締結してから、不動産の名義を変更する登記費用なので、同じく売却益の有無に関わらず発生します。
この内、売主の負担は、抵当権抹消登記と住所変更登記・氏名変更登記で、金額は不動産の数×1,000円です。
一方、買主の負担は、所有権移転登記で、税率は固定資産税評価額×1.5％～3％です。
実際の不動産登記では、買主が中心になって司法書士に依頼しますので、司法書士がそれぞれに対して請求します。
4-1-3.譲渡所得税（所得税）
譲渡所得税には、所得税と住民税があり、いずれも譲渡所得（いわゆる不動産売却益）に対して発生します。
不動産がご自宅で、要件（項番4-2-1.に記載）を満たした場合、最大3,000万円の特別控除が適用されます。
所得税の税率は、短期譲渡所得 (所有期間5年未満）の場合は30％、長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は15％に軽減されます。
更に、所有期間が10年以上で要件（項番4-1-6.に記載）を満たした場合、6,000万円以下の部分は10％、6,000万円超の部分は15％に軽減されます。
※いずれも、最大3,000万円の特別控除との併用が可能です。
※2013年から2037年まで、所得税額に対して、2.1％の復興特別所得税（国税）がかかります。
申告の期間は、確定申告（売却の翌年の2月16日～3月15日）の時期に申告・納税します。
損失が発生した場合も、確定申告する事で、損益通算（長期譲渡所得で一定の要件を満たす場合、他の所得から控除・3年間繰り越し可）による節税が見込めます。
4-1-4.譲渡所得税（住民税）
譲渡所得税の住民税も、所得税と同様に、不動産がご自宅で、要件（項番4-1-5.に記載）を満たした場合、最大3,000万円の特別控除が適用されます。
住民税の税率は、短期譲渡所得 (所有期間5年未満）の場合は9％、長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は5％です。
所有期間が10年以上で要件（項番4-2-3.に記載）を満たした場合、6,000万円以下の部分は4％、6,000万円超の部分は5％に軽減されます。
※いずれも、最大3,000万円の特別控除との併用が可能です。
住民税の納税時期は、売却翌年の6月以降となります。
一般的に、2月16日～3月15日に所得税の確定申告を行っていれば、6月以降に住民税決定通知書が届きます。
4-2.税金対策の適用要件
マンション売却に伴う税金対策について、特別控除や軽減税率が適用される要件についてまとめました。
4-2-1.「3,000万円特別控除」
以下の条件を満たす事で、ご自宅を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除する事ができます。
- 売却した不動産が自宅である（別荘は不可）
- 過去2年以内に、3,000万円特別控除の特例、譲渡損失の損益通算、及び繰越控除の特例を受けていない
- 過去2年以内に、マイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていない
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
- 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却している
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却している
4-2-2.「所有期間が5年超の軽減税率」
居住用財産の所有期間が5年を超えて売却（分離長期譲渡所得）した場合、所得税と住民税の税率が軽減されます。
税率は項番4-1-3.所得税、項番4-1-4.住民税、をご参照下さい。
最大3,000万円の特別控除との併用が可能です。
4-2-3.「所有期間10年超の軽減税率」
所有期間が10年を超えてご自宅を売却した場合、更なる軽減税率が適用になります。
税率は項番4-1-3.所得税、項番4-1-4.住民税、をご参照下さい。
摘要要件は以下の通りです。
- 売却した不動産が自宅である（別荘は不可）
- 過去2年以内に、ご自宅の売却による軽減税率の特例を受けていない
- 過去2年以内に、マイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていない
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
- 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却している
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却している
- 売却した年の1月1日時点で、売却した家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えている
最大3,000万円の特別控除との併用が可能です。
4-2-4.「空き家の売却で3,000万円特別控除」
相続した空き家を売却した場合、以下の要件を満たす事で、譲渡所得から最大3,000万円を控除する事ができます。
- 相続した空き家、若しくは空き家の建っていた土地を更地にして売却している
- 昭和56年5月31日以前に建築されている
- 区分所有建物登記がされている建物でない
- 相続の開始直前において、被相続人以外に居住者がいなかった
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却している
- 売却時に一定の耐震基準を満たしている
- 相続から売却までに賃貸に出したり、居住したりしていない
- 売却代金が1億円以下である
一定の耐震基準とは、震度6以上に耐えうる新耐震基準の事で、建築士の耐震診断により耐震基準適合証明書が発行されます。
新耐震基準を満たしていない場合、必要な耐震改修、又は除去（解体）を行った上で、家屋、又は土地を売却する事で、最大3,000万円の特別控除の対象になります。
以上、マンションの売却の査定について、不動産会社はどこがいい？意外と売却益が出て儲かった理由・税金の対策について解説して参りました。
良いマンション売却になりますようにお祈りします。
公開日：2022年10月19日
マンション【売却】査定 現在位置
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